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叶檀说房子多的赶紧卖房,正确吗?#X102

字号+ 2019-11-13 12:03 我要评论( )

叶檀说房子多的赶紧卖房,正确吗?#X102 一、1949年加入国军? ......


叶檀说房子多的赶紧卖房,正确吗?#X102



一、1949年加入国军?

 

上周在水库发文之后,有些人坐不住了,跑过来劝我。

他们说,你知道你这种行为叫什么吗?

这就等于

1911年进宫当太监

1945年投靠日本人

1949年加入国军


                           

他们认为,现在再谈买房,那不是傻吗?

时代巨变,楼市拐点已至,卖房的时代到来了。

 

要学就学李莲英。

你看,李莲英多聪明,1911年就死了,连死都死的这么及时,这么幸运。

 

这部分人是铁杆的空军,逻辑混乱,纯粹就是过来搞笑的,不值得一驳。

 

还有一部分人的观点比较有迷惑性。

这些人是叶檀老师的粉丝,坚持认为,城市化率已经接近60%了,一般来说城市化率到70%-80%左右,就结束了,所以后面没啥搞头了,水库看来也快凉了。

 

这样说的人很多,因为这个观点简单粗暴,小学生都能看懂,非常适合传播。

问题在于,适合传播的难道一定就是对的吗?

 

比如前几日,叶檀老师给某地产站台的时候说,2018年,我国的城市化率已经达到59.58%,后面还有20%的增长空间,楼市至少还有十年时间。

这种说法似乎是看好楼市的,商业站台,总不好意思说楼市要下跌了。

 

如果我们仔细看叶檀老师对于房价的判断,就能看到她的真实想法。

叶檀老师在接受某杂志采访的时候,说:“楼市上有顶,下有低,刚需就应该出手,但是作为资产配置来说,手上大部分资产集中于房地产,显然不是什么好办法。

现在进入后房地产时代了,在房地产上的配置应该降低到50%,甚至更低。

 

叶檀老师的观点总结出来就是:楼市区间震荡,上涨每年不会超过10%,低,不能低于10%。刚需该买房,手上资产全部是房地产的该卖房。

 

这里面实际是两个问题:

第一个问题是,中国的城市化到底还有多长时间?

第二个问题是,城市化结束后房价会不会下跌?

 

我们这里不讨论货币因素,主要谈实际购买力。

因为你房子价格涨的再高,没有人买,也是没有任何意义的。

 

楼市至少还有十年时间,这种说法到底是怎么来的呢?

我们没有看到叶檀老师给出理论依据,从她的讲话来看,是从城市化率着手,大概也是所谓数据分析流,类比其它国家再得出的结论。

 

其实关于城市化,业界有一套系统的理论,从西方泊来的。

 

 

二、城市化曲线

 

对于城市化的研究,西方学者总结了一个纳瑟姆(Northam)曲线。

据说大部分的西方国家的城市化都符合这条曲线的规律。

这条曲线业界研究的非常多。

 

有人根据这个理论,将城市化的过程划分为三个阶段:

第一个阶段是30%之前,是缓慢的准备阶段。

第二个阶段是30%到70%,进入加速城市化的阶段。

第三个阶段是70%以上,是成熟缓慢的阶段。



整个城市化的过程,会形成一条S型曲线,分别有两个拐点

 

2014年10月25日,万科宣布地产黄金十年已过,进入白银时代。

所谓楼市“黄金十年、白银十年”的说法就是以这两个拐点为依据的。

在拐点的30%-50%之间,就是所谓黄金十年,50%-70%之间,就是所谓的白银十年,70%往后,是不是该叫青铜十年了?

这是看圣斗士后总结出来的么?

很多人就是听信了这句话,2014年就没有买房,接下来的事情,大家都知道了。

 

这里我们还可以按照这个理论粗略的计算下一个拐点的时间。

2018年末,我国常住人口城镇化率达到59.58%,非常接近60%了。

当前城镇化的百分比是每年0.71%,而且这个百分比一直是逐步放缓的。

 

那么按照这个纳瑟姆(Northam)曲线计算,从60%到70%,至少还有14年,取个整数大致是2035年

 

这是一种粗略的算法,精确的计算方法,需要解一堆微分方程。

这个就是所谓楼市至少还有十年这种说法的源头

这样看来,房子多的是应该卖房啊,城镇化率都已经60%了,是该逃顶了。

写到这里,连我都快信了。

理论完整,论证严密,有图有表,未卜先知,刘伯温在世啊。

 

非常可惜的是,这些对纳瑟姆(Northam)曲线的解读是完全错误的

主要有两点:

  1. 1.  并不是所有的城市化曲线都是S曲线的,S曲线只是其中一种。

  2. 2.  所谓的拐点和每个阶段的描述是完全错误的。


我们先说第一点。

 

需要指出的是,纳瑟姆(Northam)曲线的名字本身就是错误的,是中国学者翻译的时候以讹传讹的结果。

没办法,先入为主,现在国内就只能这么叫了。

其实这条曲线的本质是Logistic函数,这个方法很早就被联合国用来研究城市化了。

 

这条曲线并不是总是S型的,S型只是其中的一种情况。

影响这条曲线的三个因素是:人口的增长、城乡人口的替换,城乡人口的迁徙。

这三个因素发生不同的变化,就会有不同的城市化曲线。

而这三个因素和一个国家的制度、经济等等有很大的关系。

 

我们看几个例子。

在有些国家,城市化曲线可能是一条下降曲线

比如下面这两个国家。



有些地方城市化的曲线是J型曲线,就是没有拐点,一直城市化达到一个极限



HK的城市化过程完全就是J曲线的例子。



所以说,一个国家的城市化曲线和很多变量都有关系。

有什么样的制度,就有什么样的城市化曲线。

那么,凭什么就这么肯定说,中国的城市化就一定是一个S曲线呢?

 

我们再说第二点。

S曲线中的各种拐点,就非常奇怪。

因为城市化是经济发展的手段,也是经济发展的结果,如果经济好的话,人口慢慢迁移到城市,为什么会出现拐点呢?

 

实际上,如果城市化与经济增长高度适应的话,就不存在所谓拐点问题,而是取决于经济的发展情况。

在没有到达上限之前,只要经济持续发展,那么就应该是一条一直向上的曲线,就是上面提到的J型曲线,实际上,说“厂”字型曲线更形象。

城市化的速度肯定是越来越慢的,但是肯定不存在拐点问题,而是一条平滑的曲线。

 

就算城市化结束了,经济继续发展,那也没有什么可以担心的。

自然会有新的聚集产生,那就是再城市化。

比如美国城市化进程都100多年了,湾区房价最近几年不是一样上涨?

 

三、西方式拐点的真实原因

 

城市化是一个系统工程,单纯讲城市化没有意义。

农村人口要向城市迁徙,改个户籍是不难的。

比如,一纸命令,将所有农村人口全部改为城市人口,这不就是城市化100%了吗?

但是这种做法显然是没有任何意义的。

 

另外,城市化水平并不是越高越好,也不是越快越好,必须要和经济的发展相适应。

反例就是阿根廷,城市化水平92%,但是依然是一个经济不好,收入不高的国家。

这样的城市化有什么用处呢?

这是典型的拉美式城市化陷阱



所以,真正的难点在于,进城的人口在城市能不能找到养家糊口的工作。

 

其实整个城市化的拐点只有一个,就是最高的那个极限

随着经济的发展,农业机械化程度的提高,当农村人口在农村大规模种地,收入已经不比城里差的时候,城市化就停止了。

这个才是那个自然形成的最高上限。

 

那么,西方国家形成这种S型曲线拐点的原因是什么呢?

主要的原因,就是经济发展越来越慢了,城市无法继续吸纳人口了,生育率越来越低,城市的人口也没有内生增长。

 

经济越来越差,当然是西方制度的堕落。

最主要体现在三个方面:作、闹、懒

 

前几日,在欧洲和一个开小店的华人老板聊天,一个小老板都看得很清楚。

小老板直言不讳的说,欧洲为什么搞成这样,就是因为他们“作”。

他给我举了个例子。

 

他说,他们这群小老板,现金挺多,别的投资机会也不多,都挺想买第二套房,收收租金。

只要有人愿意买房,这不就是创造工作岗位了吗?

不光是建筑行业,还有家电、水、电、气、网,这些行业都是可以增加就业岗位,提升经济增长的。

 

但是,你要是在这里买二套房,别人就查你的资金来源,收你的持有税,就搞的你很难受。

这样,就没人敢在这里投资了,经济就越来越差。

这不是“作”是什么?

欧洲可谓是世界上各种监管最严的地方

 

再说“闹”

前一段时间,你要是去加泰罗尼亚,满地的碎酒瓶子,这种情况下,你说怎么搞经济?

这个不展开,大家自己体会。



最后,说说“懒”

欧洲有各种躺吃福利的人,一些工作的人也不存钱,也不买房,有点钱就去外面旅游消费花光了。

奋斗,不存在的。

连孩子都懒得生,生孩子养孩子多累啊,两个人到处玩多快乐。

 

这种情况下,经济怎么可以增长呢?

这就是所谓的拐点。

所以,没有拐点,只有西方式的拐点。

这就是西方式的城市化陷阱

 

一句话总结:所谓的城市化曲线不是天生的,制度塑造了曲线。

 

四、中国的巨大潜力

 

毋庸置疑,改革开放40年,我国在城镇化方面取得了巨大成就。

我国1978-2012年城镇化率百分点与人均GDP对数的相关系数高达0.99,就是说城镇化与经济发展强相关,是非常良性的城镇化。

 

这是一条稳步向上的曲线,后面依然巨大的潜力。


 

现在可以看见的,至少有两个方面的潜力。

第一个,就是城镇化的质量问题。

2018年,城镇化率达到了接近60%,但是这是按照常住人口计算的,实际户籍人口只有43.37%。

也就是说,大家进城了,可能是务工或者上学,但是并没有落户,无法留下来。

 

我们取下限的话,根据规划,大概是2050年,城镇化还有30年左右

从户籍人口每年0.5%计算,取75%的上限,城镇化至少还有60年左右

 

其实这个时间根本就不用去关心,前面已经说过,即使城镇化结束,如果经济发展的比较好,人口还会聚集,房子依然还是涨的。

 

所以,第二个就是,大城市聚集。

 

大家一定有这样的体会,就是60%的城镇化率与自己的实际感受不符。

 

我们以一名985院校毕业的大学为例。

总体来说,985大学生群体的收入水平,还是高于平均水平的。

目前,大学生本科占中国总人口的比例仅为5%,我们要是按照985院校来算,比例就更低了。

 

但是呢,大部分985大学毕业生,在大城市买房落户都是一件极为不容易的事情,要动用六个钱包。

这么优秀的一群人,收入远高于平均水平,在城市化的过程中,怎么就落后这么多了?落到了一个还不如60%的人的地步?

985们拼命奋斗,刚刚在城里落户没多久,结果城市化都已经快结束了。

看着就来气,是不是?

 

这个问题出在哪里?

看文件,要仔细啊。

注意措辞。

实际上,官方一直用的城镇化,而不是城市化,更不是大城市化,一字之差,这里面有微妙的区别。

城镇化的意思是,大部分人还是在小城市落户的。

 

比如说,你在黑龙江鹤岗5万块买一套房落户,那也是计算为城镇户口的。

国家是支持你落户在城市的,而且也提出了发展目标,但是国家并没有保证你一定在大城市啊。

但是我们知道,只有大城市,才有房地产啊。

从目前来看,我国的大城市的聚集度是远远不够的。

这些都是潜力所在。

 

至于经济发展,人口生育率,希望不要落入拉美式陷阱和西方式的陷阱。

 

五、给大家的建议

 

我国城市化依然还有很长时间,绝不是只有20%的空间。

如果用一天中的时间点来打比方的话,大概是上午10点钟左右,太阳刚刚有一些刺眼。

我国的城市化与经济的发展是高度适应的,后面还有潜力巨大的大城市化,还有多个中心城市会诞生。

 

如果你在一线和强二线,依然还是可以买的。

如果你已经落地在三四线城市,本地留一套自住房就够了,尽量去一线和强二线城市买房,因为说不好你的下一代依然会去大城市。

最后,天佑中华!

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