番外篇

水库论坛精选房产投资的正确逻辑错过此文你将损失100万

字号+ 2018-10-04 19:43 我要评论( )

01、 为什么房产投资还有十几年的赚钱机会? 中国房地产蓬勃发展有两个原因,一个是城市化,目前中国的城市化率为58%左右,日本、欧美的城市化率为85%,这就决定了......

01、为什么房产投资还有十几年的赚钱机会?

中国房地产蓬勃发展有两个原因,一个是城市化,目前中国的城市化率为58%左右,日本、欧美的城市化率为85%,这就决定了人们进城的滚滚浪潮暂时不会停止,中国还有数亿人进城。

第二,中国的经济、金融体系现在已经跟房地产密不可分,房地产已经是中国经济快速发展的主动力,那么无论如何房地产是不能倒掉的,是不能有“万一”情况出现的。

所以保守估计,未来十几年中国的房地产市场一定继续蓬勃发展。

其实过去几十年整个房地产市场一直维持积极向上的趋势,中间偶有波动,但是规律始终是“小跌大涨”,大涨往往出其不意,并且每次大涨都比之前的高点更高,呈阶梯式上涨。

曾经有朋友问:为什么你这么坚定看多?

每当这个时候,我总是说:楼市的确有短小幅回调现象,但是每次回调都是为了下一次涨得更高,我们最应该关心的不是短期回调,而是长期的趋势。

与其关心短期的涨跌,还不如看看你投资的城市是否长期看好,未来潜力如何?自己是否把资金成本降到最低了?选的楼盘是否有足够的上涨空间?

而不是天天留意新闻,哪里哪里回调下跌了,拿着几百万买房子就像买股票一样,刚买进来,又准备卖出,来回倒腾。

还记得2012年杭州楼市下跌,很多人集中维权跑去打砸售楼部么?

其实杭州楼价是这样的,当年从2万跌到1.5万,很多人就弃购,宁愿不要定金了,甚至买了房子的人也想着把房子卖掉,结果呢?

杭州的楼价后来从1.5万涨到3万、4万,甚至优质楼盘5万以上。一套房子涨了200万,相当于当年一个普通工薪阶层20年的收入。

当年如果卖出了,则少赚了几百万。所以如果城市前景看好,关心短期涨跌意义其实不大,只要城市好,跌了也能涨回来,爷始终是爷。

最好的投资是什么?

是那种你一旦买入就不用管了,长期持有,躺着就能赚的投资。而不是天天要关心它涨跌,一言不合就着急卖出的投资。

房产投资就是属于“买入就不用管”的投资。只要你把房子买对了,后面就几乎不用管了,让时间来发酵。不像股票、基金、期货还得天天盯盘。

我始终觉得投资赚的是时间的价值而不是投机的运气。忘掉涨跌,只看城市好不好,才是真正的高手。

其实那些天天喊回调下跌的朋友,如果没有稳定的逻辑,即使楼市回调了,他们也不会买的

不懂房产投资深层逻辑的人,就算他们有重来的机会,去到2009年,2012年的北京、上海,他们也不会买房,一样会像其他人一样抱怨:现在市道不好,到处限购限贷,房产投资获利的时代一去不返了。

即使他们买了,如果不是自住;顶多也是赚一小杯羹就卖了。真懂的人,根本不存在后悔之前没有买房一说,哪怕之前没买,现在买也是机会。

2017年初有个朋友曾跟我说:唉,燕郊1.9万的时候我没买,现在它涨到3万了,好后悔!

好了,现在燕郊已经从3万跌回1.9万了,我那个朋友现在又不买了。

涨了他嫌贵,现在跌了他又不买,那他什么时候买呢?永远不买

所以,他不是买不到房,而是没有买房的正确观念,无法建立趋势思维,看不到事物未来的演变倾向。对于他而言,眼前看到的都是离散事件,他每个行为都是短期的应激反应。

在投资领域,有这么一句话:会买是师傅,会卖是师公。即懂得买的人,能力不错,但是知道什么时候该卖的人才是顶级的高手。

那房产投资,我们什么时候该卖出套现?

原则上一二线城市的房产,只要自己没有资金需求,一般不卖,因为房票贷票珍贵,卖了不那么容易买回来。房子升值了再裂变回笼资金,就是不卖,从鱼头吃到鱼尾。

大家知道吗?你买房子,等于买阶层上升的机会,难道你会把这个机会拱手让人吗?

从这一点来讲,我们买房,买的不是房子,而是自己的观念以及阶层上升的机会。

房产是依附在土地之上的阶层门槛,以房产为核心的投资融合了周边资源,包括就业、教育、交通、文化休闲、医疗养老等。房子本身的砖头瓦块价值并不大,其核心价值是房子这些背后的资源,而这些资源正是进入中产阶层的门票。

02、既然这样,那是不是大部分城市的房产都值得投资呢?

并不是

中国真正有房地产二手市场的城市只有北上广深、重庆、南京、杭州、成都、武汉、长沙、郑州等这些为数不多的一线、强二线城市。

为什么只有这些城市才有房地产,原因不是任志强、杨红旭怎么怎么说了,而是这些城市要不就是全国的政治、经济、文化中心,要不就是区域性的中心城市,这些城市都具备良好的经济结构、高新技术、投融资环境、极具便利的交通等等,这意味着这样能吸引到更多的人才、更多的年轻人。

更重要的是这些城市有较为成熟的二手房市场,投资者能够等价变现,而不是有价无市的数字财富。我们来看看各个城市的二手房成交占比数据:
 
从上表可以看到,二手市场成交金额超过500亿的大部分都是一二线城市。

为什么只有一二线城市才有比较成熟的二手市场呢?

因为一座城市的新房是无限的,而优质地段却总是有限的。

优质地段背后是名校学位、商业配套、就业中心,便利交通等,这些都不能在短时间内无限复制出来,例如名校,没有一定办学年限,是很难形成一所名校的,所以一座城市的房子是无限的,而优质地段是有限的。

从微观上来理解,假设一座城市,某个新区A地,刚开始有大量的新房上市,这时一手二手成交比例是8:2;新房源源不断上市,而二手房成交量非常小,则大部分二手房都是有价无市的,投资者很难变现。(成都的朋友可以参考天府新区)

什么时候才有机会变现呢?

就是这个新区逐渐成熟,已经没有地方再继续建新房了,但是人口还在拼命涌入,人们为了居住,开始留意二手房,这时二手房市场就开始逐渐成熟,当一手vs二手成交量比例为4:6的时候,那么这个地方的二手房价格就非常扎实了,非常值得投资者进入,买一套,涨一套,赚一套。

换言之,只有地段有限,人口还在源源不断涌入的情况下,才会催生二手房市场。

放大到一座城市,道理亦然。当北京的新房供应逐年衰减,三至六环没办法再建新房的时候,这些地方二手房市场就开始成熟了。

但是这种情况,在五六线城市是不存在的,五六线城市,土地是过剩的,大把地方可以建房子,同时人口是不足的,人地矛盾不突出,二手房成交始终不是主流,整个二手市场就很难发育起来,发育不起来,投资者就很难赚到钱。因为投资者无论最初买的一手还是二手,最终都是要在二手市场卖掉变现的。

只有二手市场流畅的城市,房产才有好的投资保值功能,一个城市总是有源源不断的新房供应,那你手中的二手房怎么升值?怎么变现?新房都那么多,干嘛要买你的二手房?

价值来源于稀缺。只有人地矛盾非常突出的城市或片区板块才有真正成熟的房产投资市场。

如果你还不会判断,那就记住一个数据,人口500万以上的城市,才有可能发育出一个相对成熟的二手房市场,才值得我们投资者关注。

当然,我们不是说人口500万以下就不值得买,而是它不及其他500以上的城市更为安全、涨幅更为可观而已。

一言以蔽之,一二线城市的房产是金融投资品,三四线城市的房产是商品。

03、那是不是在一二线城市买什么房都能赚大钱?

当然不是

你不能高价买远郊新区的房子、不能买商铺、不能写字楼公寓、不买别墅、不买市中心没学位的老房子,不买核心地段的高价盘、不买旅游地产、不买海景房…

要买成熟地段边缘的房子,要买有地铁规划的房子,要买未来商务配套逐渐完善的房子等等,把上述这些条件细细筛选之后,你能选择的区域其实真的不多,经过层层筛选过滤之后,你的抵抗风险的能力就会增强,因为你所购买投资的标的物就是你投资逻辑、投资思路的产物,这种投资逻辑、投资思路是经过市场验证过的、是经过数百万人民币验证过的。

为什么成熟的投资者总是买到能够大赚的房子?不是因为他们运气好,而是他们有深层逻辑,知道哪些房子大概率赚,懂得如何决策。


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