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深圳何时熄火

字号+ 2020-04-24 11:04 我要评论( )

深圳何时熄火......

深圳何时熄火 #F2610 

根据4.20直播观点整理,有删减。


  

一)深圳

 

2020年的楼市热点,深圳无疑是最亮的星星。

 

很多粉丝留言,问我深圳还能涨多久,要不要追涨,具体下注哪个板块。适不适合写篇文章。

 

哥哥唉声叹气。我说你是猪头么

微博刚又禁言七天。

 

在目前这个环境,《深圳还能涨多久》《深圳牛市分析》之类的标题,摸都不能摸。摸了就是炸药。

 

刑恕之人写文章,只能用《深圳何时暴跌》《深圳何时熄火》《房产泡沫何时破裂》等等,作为标题。

 

譬如说,别人问你,什么时候“房价如葱”。

你可以板着脸说,840个月之后嘛。咱还是看跌的,月份久点。  


好了,言归正传。俺其实还是预警的。


我认为深圳主升浪还有二个月。


 


 

二)主升浪

 

我们要讲三个概念。

  • 主升浪

  • 支流

  • 尾波

 

我看了一下篇幅,字数有点长。

因此今天我们只讲“主浪”,下周一才讲“板块”。请持续关注《水库论坛》。

 

 

什么是主升浪,你要切身感受的话,就买张机票飞去深圳宝安。

只要你切身和中介谈谈,见二个房东谈谈房源,你就会明白什么是“牛市”。什么叫“主升浪”。

 

主升浪在地产的学术中,十分重要。因为他符合三个特征:

1)打破原有价格体系。

2)划分新的上限,下限

3)进攻,进攻

 

 

举个例子,2017年的重庆,2018年的沈阳,涨得也非常猛。沈北接近 60%涨幅。

但是我们并不认为它们是“主浪”。对全国地产格局,也没有大的影响。

 

为什么。重庆沈阳涨的原因,是因为重庆实在“太便宜”了。

一个直辖市,全国GDP排名第五的超级大城市,上北深广渝。

凭什么它的房价才10000元。凭什么东三省,沈阳的房价,比长春哈尔滨还便宜,长哈一半都不到。

 

因此这种涨,称为“补涨”。是一种价格修复。抹平洼地。

本质是对现有价格体系的确认。


 

但主升浪是什么,主升浪是对“现有价格体系”的破坏。再创新高!

 

好比2005年调控时,上海房价是1.5/1/0.5

当时我们看多,口号3/2/1,内环三万中环二万外环一万。

 

这个预测,被无数人口诛笔伐。他们认为不可能。再涨上去,还有谁买得起¥10000/m的房子。

可是2007年房价就涨上去了,刷破天花板了,这就是主升浪。

 

 

 

2020年时,中国楼市的天花板,是100000/m。

这是一个非常重要的数字,请一定记住这一点。

 

100000/m存在非常严重的“压制”作用。

哪怕你非常好的房子,非常好的地段,内环中的核心环。你就是只能卖100000/m。

 

后面比你差一级,二级的学生,品质明显差二档次的。

它们也要卖80000,90000/m

这个就是“压制”效应。价格天花板。品质拉不开距离了。

 

 

而2020年深圳的“主升浪”,它是非常猛的。

史上第一次,明星楼盘,拉到了150000/m以上。甚至180000/m,220000/m

89平米可以卖1700W。

 

中国的二手房楼市,第一次,切切实实有了150000 /m的成交。

 

在此之前,北京上海的高端市场,虽然一手房是有15,18W的例子。

但是“二手房”是走不到这个价格的。二手豪宅,是基本没有承接,没有成交的。

而“恒裕滨城”之类工薪楼盘,把这个价格捅破了。

 


(真不是豪宅)

 

我们常常说3/2/1

5/3/2

8/5/3

12/8/5

20/13/8

这是一个个价格体系。

“补涨”并不能破坏价格体系,但是“突破”却破了。

 

 

我们通常对一些“尾部”城市的补涨,重庆沈阳价值修复,并不是太在意。

但是12/8/5到20/13/8的层级突破,却是一件大事。

 

如果行情能站得稳的话,意味着接下来广州,上海,北京,成都,南京,杭州,武汉………全国所有的城市,都要再来一圈“价格修复”。

 

太危险了,我们还是来谈谈“熄火”吧。

 

 

 

三)熄火

 

对于房东来说,“主升浪”是一件多么美妙的事。房奴们肯定希望浪潮越大越好。

很可惜,按照水库的专业估计,“主升浪还有最后二个月”就要熄灭了。

 

 

为什么呢,几个原因。

1)动能枯竭

2)天气和风俗

3)政策打压

 

中国人有句古话:强弩之末,势不能穿鲁缟

市场涨到一定程度,自然能量殆尽。

只有计划经济的愚徒,才会担心“房价无限涨下去”。

 

 

好比一套650W的房子,几个月的时间,一眨眼要850W了。

你要揣摩一下人的“心理”。人是会“买不下手”的。谁都记得三个月前的价格,“记忆犹新”。

没有几个人,有那么大魄力,跳价二百万依然追的。 


从心理阈值来说,每一轮地产牛市,涨幅就是 35~50%

然后购房者就会怨恨,就会观望,就会发帖骂娘。

非得经过二三年,他们从生理到心理,都彻底接受了850W的价格“合理”。

才能迎来新一轮行情。

 

 

 

第二,从“季节性”月历来说,哥哥从业20年,北上深十几轮大行情,只有二种可能:

1)大月轮,从去年9~10月金秋旺,到春节后启动,行情延续5~6月

2)小月轮,春节后启动,行情延续至5~6月。

 

 

春节过后,绝大多数人会拿到年终奖。

除夕晚宴,家人聚会,也会把来年的置业计划,商讨确定下来。

因此元宵后,二月末三月初,就是“旺季”的开始。

 

狂风骤雨不过夕。市场的配置,速度是很快的。

往往三个月的时间,所有价格都已经重置过了一遍。

你本来也不需要几十个月的时间。

 

时至六月,该买的都买了。手续都办完了。

而且天气炎热,六月走在广东的街头,简直就是人肉烤串,孜然味,带生粉的。

 

从“市场顶”而言,6.15行情便进入了尾声。

 

 

 

最后是“政策面”。

大家都听说了,近期深圳酝酿许多调控政策,中介也被召集开了几次会。

目前仅有一些内部文件放出。未来二周,出官方新政也不足为奇。

 

很多小白朋友,总以为“调控”制止了地产牛市。

其实操刀是很聪明的。“政策顶”出的时候,往往也是“市场顶”。

是市场本身走到泄气无力了。皆大欢喜。

 

总而言之,我认为目前的主升浪,到6.15会熄火。

 

市场顶 政策顶,双重顶部。

 

 

 

四)尾浪

 

每一轮牛市,最后的10%涨幅,是要吐掉的。

 

房价涨,从来都不是新闻。

房价跌,一定要挖掘追踪报导,这是新闻。

 

我们看各种地产媒体,常常看见“某地房价大跌,原价720W,现价660W”。

“高峰期1000W,现在850w无人问津”。

 

 


象《水库论坛》,就是被封号的待遇,无人待见。

但我们内行人,看见类似“降价”报导,还是忍不住要嘶吼二声,辨明真相。

 

这一类“跌去的”是什么,一般都是尾部最后之10%。

好比现在4月份。很多人问我西乡,宝中,还能不能冲进去。

为什么不冲呢,一天一个价,买了就是涨啊。

 

从现在4.22到6.15,哪怕按照每个月 5%的速度,还有约 10%的空间。

一套七百万的房子,再涨六七十万,不在话下。


 

问题是,这最后的10%,注定是会要“跌回去”的。

主升浪结束后,惯例总会进入漫长的Cool Down期。下一轮波浪,可能是二至三年,甚至三到四年。

 

最糟糕的是,在CD期,房价是“阴跌”的。

群众们也会慢慢反思,花一千七百万,买89㎡四房,到底有没有必要。

 

热度下降之后,总会有各种原因抛售的业主。

一旦他们不能迅速出货,挂牌价难免小幅下降

 

这样滴滴答答,零零碎碎的,三四年“阴熊”时期,很可能把你最后的10%涨幅给跌没了。

或者说,你现在冲进去,只有三个月是Honeymoon快乐期,漫长的三年就是烦恼期了。

 

四月 < 六月 > 未来

不管怎么说,冲高回落,还是比四月高。


 


  

五)结语

 

无房刚需,哪天都比今天贵。

 

很久之前建仓的,税费较低的,建议到6.15之前抛售。

 

投机投资想追涨的,请看下一篇。

 

 

 

(yevon_ou@163.com,2020年4月22日午)


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