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#340 处房情结(二)-欧神文集

字号+ 2019-02-14 21:02 我要评论( )

买房其实和买车一样,是一件落地打七折的事情。如何破。 一)Car Dealer 我们不可能靠买车赚钱,汽车是一种落地打七折的商品。几乎没有人可以从汽车价格波动中获利......

买房其实和买车一样,是一件落地打七折的事情。如何破。
一)Car Dealer
我们不可能靠“买车”赚钱,汽车是一种落地打七折的商品。几乎没有人可以从汽车价格波动中获利。可是,这个世界上还是有一种职业叫做Car Dealer,人家照样混得风生水起。21岁时就赚到了自己的第一个100W现金。[1]
那么Car Dealer是怎么赚钱的呢。说穿了一文不值;
“二手进,二手出”。
因为处房情结的惩罚一次性的。你新车买来100W,哪怕1KM都没有开过,直接挂牌出售就是70W了。可是这个30W,是一次性收取的。你以后再交易,不会70W变成49W。所以Car Dealer的策略十分简单。我就只买二手车。70W买进,或许过二月此款车型热销,升值到75W,不就是赚了么。
对于职业炒家,道理也是一样。我们只在二手市场之内混了。虽然这个市场比真正的房地产市场小很多,但养活几个人还是没问题的。
职业炒家的任务,就是只买进二手房,或者那些几乎没有处房溢价的一手房。(即那些媒体宣称一二手倒挂的房产)。然后,卖出二手房。
这样,就规避了处房情结的损失。
二)市场的畸变
如果说,我们的回答就是“二手进,二手出”。那么我们的回复是很水的,骗稿费的,低层次的。我们想要进一步告诉你的,市场在这时候发生了“畸变”。为什么,因为这就是Marketing专业人士和普通人思维方式的不同。
市场是多维的,复杂的,有机的。对于普通人来说,规模缩小300%,或者扩大300%,他们以为就是简单的加减乘除。可是对于Marketing专业训练人士来说,他立刻就知道不对。市场是不会同比例尺度缩小的。
我们知道,“二手市场”是“一手市场”的约30%,以上海为例,会买二手房人撑死是总人口的30%。但市场缩小至三成,我们把客户分为外国人,本地人,外地人三类。其客户群并不是等比例缩小的。
 
首先我们会有表一:
 
其中打勾代表购买。譬如亿元别墅的主要客户群是:港澳台籍和各地土豪。要说明的是,这是一张大致示意的表格。请勿精确追责。譬如港澳台对酒店式公寓,本地土著对浦东中档楼盘,这二条兴趣均只能说一般,勉强51%。
我们对十三种房产的分类也不是太精确,本地人也没有细分为富中贫。总之这是一张粗略示意的图表。请勿过度解读。
然后,我们会有表二:
 
表格的意思,是这些打勾的部分,会不会买二手房。其中;
l 绿色,完全不在意。或者愿意买二手的客户,仍然有50%以上。
l 黄色,部分在意。20~50%
l 红色,非常在意。20%以下
如果我们观察这张图表,大致可以得出以下结论;
1)有三个类别完全不在意一手二手区别的。他们是外国人和民工。
2)低档房产、老公房和民工区,不在意一二手区别。[2]
3)重灾区主要是外地人,其中土豪区全灭,屌丝接近全红
这张图意味着什么呢。意味着地雷阵。
三)地雷阵
地雷是什么,地雷就是红色区域。
红色代表着一二手不匹配。在一手或许是一个很大的市场,有很旺盛的购买力。可是到了二手,就完全没有人买。红色区域意味着,一旦你买进“落地”就要打折,而且打很深的折扣才能出来。所以完全地不保值。
以重灾区:浦东中档,浦东低档房产为例。
他本来的客户群就很少。沿二号线从科技馆,世纪公园,龙阳路,张江,唐镇,川沙。最前面的一段能接一些港澳台住客。M2地铁最后面一段能接一些民工的购买力。但整个中间部分,几乎全部都是“屌丝”撑起来的。密密麻麻,一个又一个社区,一个又一个板块,住的全都是“心比天高”的高学历小白领。但是这些人,是“处房情结”最厉害的一批人群。
浦东的开发,明显的呈现开发一片,成熟一片,再开发一片。每一次都是把某地块炒热,价格充分地炒到喉咙口。然后呢,然后热度不维持了!政府开始炒下一个板块,丝毫没留给你业主继续热热热升值的余地。
四)炒家的地雷阵
身为职业炒家,你只能在绿色的格子上生存。也就是说,你只能做某几类的房产,针对某几类的客户。并准备相应的英文,人脉,社交网络。对于某些红色部分,其起价太高。接盘者寥寥。甚至有可能象“土豪买房子”一样----任何土豪都是不买二手房的,所以任何土豪买的房子都不保值。
在我们之前一篇文章《上海楼市的三分天下》中,我们说道了只有在北京上海这二个超城市,才有外籍实力。只有在省会级大城市,才会有外来人口实力。
其实你回过头看表二,表二是上海的,这几乎是你能看到“最绿的”一张表了。哪怕北京都没有这么绿。因为北京土著不如上海土著贪财务实。如果你出了上海北京,首先“外国人”这二列巨大的绿色就不见了。
其次,如前文所说,外地省城居民,远远不如上海友善。譬如西安土著,他们就是不买二手房的。所以你依照规格,做一张“郑州,武汉,长沙,西安”的表二。那简直没法看了。整张表格,会呈现巨大的红色。几乎处处都是红色。(除了最底端民工房一点点绿色)。那意味着什么,意味着处处不能炒。如果你去到了郑州西安,当地人不喜欢二手房。同一个地段,一手新房能卖11000,二手房最多卖5500还要卖很久。你说还怎么炒房
所以,炒房这一个职业,只有在特大城市的很少数几个City才能存在。即使在北京上海,你还要精挑细选,精选在绿色板块。免踩地雷。职业炒家只占10%城市的10%楼盘的5%购买人群,真正的职业炒家人数是非常非常少的。
五)房价不算高
2011年时,我预见Hankook的一个新加坡高管。对方用极其倨傲的神态和我说:“你认为上海楼市何时崩溃”。我瞄了他一眼,说:“不仅不崩溃,还要涨三倍”。
为什么,我举了三个观点;
1)房型太大。二房普遍都是120平米,而不是70平米
2)处房情结
3)杠杆率太底。银行贷款平均只有楼盘总售价的28%
其中,二房120平米是2003~2009年的主流房型配置。在我和这个新加坡人吃饭时,其实房型已经开始缩小。2011年的真实情况,主流在102平米左右。而之后几年,这个趋势更是明显。到了2013年,主流房型降到了二房90平米。到了2015年,主流房型降到了70平米,各位津津乐道的是89平米三房。
房型的大小意味着什么呢,意味着“行有余力”。也就是说,你还有余力,去追逐舒适度,品味,体验,或者搞个吧台书桌之类。
当房价实在太高,高出人民的负担能力之时。人们会保留最基础的“功能”,而将其他一切可抛弃的都放弃掉。通俗点说,“能放张床就行”。所以香港的户型越做越小。从二房600尺(55平米),渐渐地做到现在的40平米,30平米,甚至25平米。当这个时候,才是民不聊生。真的竭尽全力负担不起。而上海有这个趋势。离峰顶却还有很长距离。
同样道理,“处房情结”也是一个很好的指标。
一个人可以挑挑拣拣,说明你购买力没到底。“一手房”和“二手房”,仅仅是销售渠道的不同,而价格居然可以差30%。你如果为这个差价付钱,说明你根本就没有精打细算,根本不是“一辈子的负担”。那些臭不要脸小白领向政府哭诉,TNND滚一边去。
对付屌丝,不要看他说什么,而要看他做什么。只要“处房情结”还存在,我们就认为房价是偏低的。而且是极度偏低的。小白领愿意为“处房情结”支付的幅度,代表着房价被低估的程度。以及我们要提价的幅度。
* 哦,顺便说一句,有人问我怎样才能克服处房情结。商铺不受“处房情结”影响。
yevon_ou@163.com,2015 年 10 月 7 日晚)
[1] 水库网友MrHua的故事,参见:《如何白手起家挣到一百万?》
http://www.zhihu.com/question/22590902/answer/55182189,他的个人主页是:huastory.com
[2] 相对应的,产生了多军二大流派。“老公房”流派和“低单价大面积”流派。多军没有豪宅流。
 


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