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水库论坛:炒楼业黄金时代 欧神文集#930

字号+ 2017-09-11 17:42 我要评论( )

炒楼业黄金时代 #930 2009 年我认识了一个红杉资本的MD,到2012年再见面时,他颇为同情地说: 这二年政府限购限贷,管制最严,炒楼业的日子不好过吧。 我惊异地说......





炒楼业黄金时代 #930

 

2009年我认识了一个红杉资本的MD,到2012年再见面时,他颇为同情地说:

“这二年政府限购限贷,管制最严,炒楼业的日子不好过吧”。

我惊异地说,“没有啊,2010-2013是炒楼业最好赚的日子。堪称黄金时代”。

 

 

一)禁酒令

 

铅笔社有一系列的文章,关于美国1920年代的“禁酒令”[1]。当时,出于一些宗教信仰,女权,反德意志等原因,各基督教团体联合推出了“禁酒令”法规。

禁止USA酒类的制造,贩卖,出售等等。

 

禁酒令完美地达到了以下效果;

1)喝酒的人更多了

2)喝出病的人更多了

3)酒商酒贩赚到了更多的钱

4)黑帮泛滥

 

 

这件事初乍一看,颇为令人困惑。但如果你详细阅读“禁酒”系列文章的话,你应该学会从“二阶经济学”的角度去思考。

 

一项政策的效果如何,并不是看他字面上的初阶演绎。而是要深入地考虑到对方“反应”,考虑“反击和后续”,所谓的二阶经济学。

“禁酒令”的结果,他把所有老实人都禁了。而所有“不老实”的人都禁不了。

最后市场份额大量集中于Outlaws,卖啤酒花的人赚了大钱。

 

 

“禁酒令”是如此地臭名昭著,如此炫目的失败,以至于他在美国是一件耳熟能详的事。任何一个对美国历史人文有了解的人,任何一本20世纪美国历史书,都会提到此事。

 

我们希望的是,若干年后史记翻到21cn初中国的“宏观调控”,也会如此记载。

 

 

二)竞争者

 

水库论坛有一位元老Greatzhao [2],他讲了一句非常有价值非常有意义的话。

 

什么样的生意赚钱。交税多的生意最赚钱。越交税越赚钱”

“不交税的生意千万别去做,赔死你,亏死你”。

 

 

这句话显露的智慧和实战经验,绝对是五星级的。

可是它和屌丝们的直觉,和人的第一感觉,却是截然相反的。

 

什么,交税越多越赚钱”。

交税了,我的钱不是都被政府收走了么”。

不交税才是天堂啊”。

 

那么,这句话的意义是什么呢。意义在于,决定你利润率的,并不是你的经营环境。而是你的竞争对手。

 

决定你盈利的,并不是你的生意有多“高科技”。并不是说复杂的生物工程,IT网络工程,又或者激光镭射,微电子芯片,你就一定能赚钱。

决定你生意的,关键是你的“竞争对手”。

 

好比你是马路边卖云吞的。一两云吞成本3元,煮熟了卖5元,净赚2元。

可是如果旁边有沙县小吃,黄焖鸡米饭,竞争激烈,你的云吞只能卖3.1元。那你就是亏死。

如果你的店开在旅游景点里面,方圆3KM没有任何其他饭店,则你每两云吞卖10元。三两云吞一碗30元。赚到盆满钵满。

赚钱这种事,真心和科技含量没多大关系。关键看你的竞争对手有多少。

 

 

而Greatzhao这段话“交税的生意才去做,不交税的生意绝对不可以做”。意味着什么呢。

“交税”往往就意味着壁垒。凡是中国交税多的行业,往往都有行政壁垒,有行业牌照。政府围起了大堤坝保护你这个税收金牛。

而“不交税”的生意千万别去做。你到马路边摆摊,看见城管就跑。可是真正“吞噬”掉你利润的,不是城管的野蛮,而是旁边另一个小贩,小贩的压价。

 

“马路摆摊”的毛利微薄之极。因为竞争太激烈,往往一个晚上只能卖掉二三件商品,还不能卖高价。到最后折算下来,赚的也就是劳力民工钱。

 

这第二节告诉我们的是,“利润”主要和竞争对手有关。而和行业环境无关。

 

 

三)产量

 

对于“炒楼”这个喊法,很多人都有所误解。

虽然我们再三抗议,不应该用这个“炒”字。你见过长期持有十年,从来不交易的“炒”么。

 

但是,显然没有人关心我们这些“真正”的炒家,没有人关心第一线的真战士。

媒体的狂欢,还是喜欢用“炒楼”“房虫”之类污蔑性的语言。

 

“炒”字这个字很不好。因为他是“主动性”的。

发挥主观能动性。好像你赚钱的关键,在于挥舞了胳膊和锅铲去“炒”。翻来覆去翻锅再煎焗。

 

 

“炒”这个字有很大的误解。“炒楼”这个行业,更类似于被动态,类似于采摘业。而产量是固定的

 

散户就象韭菜,是一茬一茬地长的。每过几年,就长出一批。

商业的历史,几乎和制造业一样古老。

从人类生产出第二件产品开始,商业就诞生了。商业的源泉,在于dT>0,有物资就有交易,有物资就有配置。

 

 

也就是说,我们这个市场,能够获利的空间是恒定的。总利润=人数*时间*系数。

你有100亿的工业产值,你就必然有15亿的商业套利空间。

而你哪怕再增加炒家人手,15亿后也不可能有第16亿利润。

 

炒楼这一行,更类似于“采摘业”。果实就在那里,只要你去采。

你去的人再多,地里还是只有这些草莓。大家摊薄收益。

你采摘的人越少,果实就烂在地里。果实也不会减少。

 

 

好比“雅典卖艺术品到伊斯坦布尔,伊斯坦布尔卖油毡回雅典”这条航线。

  • 整条商路的利润是有上限的。

  • 如果没有了商人。雅典人买不到油毡,土耳其人买不到艺术品,这也是白白的生产力损失。

 

 

 

四)黄金时代

 

好了,现在让我们回来。说说“限购限贷营业税”之后,市场发生了什么。



 

如果我们从0~100拉一条线的话,按照社会资源能力打分。

则排在社会最底层,是普通人。

普通人:   0~60%

小白领:   61~99%

职业炒家: 99~99.9%

赵家人:   99.9~100%

 

 

这里面的原理,和美国“禁酒令”是完全一模一样的。

 

一旦政府管制发生,对于最底层的0~60%,他们是不受影响的。中专生阿姨反正一辈子也买不起房。

对于最上层的99.9~100%的赵家人,他们也是不受影响的。任何政策都影响不到他们。

 

那么,一旦“禁令”开始实行,受影响的是哪些人群呢。

受影响的,只有小白+炒家。

真正受影响的,是小白。

 

在我们上一篇《重压之下,生存之道 #920》,我们曾经分析过一个中产阶级家庭,老老实实上班的“正经”人家。

小夫妻俩如果想要换房,他们将面临多大的压力。

 

 

我们的社会,其实呈一条“锦带”状分布。在前期早段的,主要由菜鸟们组成。

占人口绝绝大多数的,是“有点闲钱,寻找投资机会”。

屌丝就其战斗力而言,虽然在精英面前不值一提。但是就数量而言,却是漫山遍野铺天盖地压倒性的。

 

 

如果我们真的要分析“禁令”的效用,他和1920年分析美国“禁酒令”逻辑是一模一样的。

能被禁掉的,都是菜鸟。

造成了麻烦,但是“竞争对手”消减得更快。利润大幅增加。

 

 

让我们设想一下,假设“交易成本”为零。完全没有任何税收和滞碍。

如果市场上充满了“吃饱了没事干”的师奶,每天下午3:30下班后就四处看楼。拿出菜场买菜的劲头来砍笋盘。

每套房子赚个三万五万,就值得师奶们跑一个来回。

 

你设想一下,在这样的市场下,哪里还有笋盘。哪里还有职业炒家的利润。

如果炒楼容易到和摆地摊一样,那么炒楼这一行也就只剩下摆地摊民工同样工资。

 

 

“炒家”是什么,炒家是精锐的,武装成牙齿的。好比我们内部流传的一些技艺手法。你可以破限购,破限贷,融到资金,解决2N难题。

但是这些都属于“屠龙之技”,平时是用不到的。

 

如果交易成本为0,那就是约定大家互不使用热武器。炒家和“师奶”是站在同一起跑线上的。

交易越复杂,限购限贷约多。“师奶”就被筛下了,而炒家的“武装”才开始在重型对战场发挥作用。

 

最简单的一个例子,“离婚”获取房票。光这一条就筛掉了90%的普通家庭。

“老老实实过日子不好么,家里又不缺这点折腾”。

这一条仅对炒家造成了微不足道的麻烦,但却是筛选掉了90%的竞争者。

 

 

 

“宏观调控”发生之后,的确是对炒楼造成了一些困难,造成了一些额外的成本。

但是“菜鸟们消减更快”。你每多增加一点困难,菜鸟就缩减2/3。象指数雪崩一样,几轮回合后菜鸟们全不见了。

 

 

我们说过,房地产市场是“采摘型”的。而不是“炒菜型”的。

利润就在那里,只等你弯腰去捡。并不是靠你个人的工作和勤奋。

 

现在“采果子”的人减少了九成,你说结果怎么样。当然是笋盘吃到满嘴流油。

 

 

五)快乐的海洋

 

2005年时,我们对笋盘的定义是九折。

2008年时,我们对笋盘的定义是八折。譬如KGG战役。

 

而到了2010年时,我们对笋盘的定义是六折。

你没看错,六折,市场价的60%

甚至连六折都多了。吃不完。

 

 

当时的上海市场呈现怎样一种规则呢,感觉就是遍地黄金。

他存在着明显的“错配”。应该单价50000的楼盘,可还是有业主35000在挂牌。甚至有28000,甚至更低。

 

你只要把网撒得大一点,“不合理之处”比比皆在。有的房子,2010年还在卖2005年的价格。据说是长期出国,从来不在国内。

 

有的房东,迷信Anjuke,挂的是中介“推荐”给你的售价。

有的房东,心态极差。因为流动性极差,挂了几个月见没挂掉,什么价都敢劈。

还有温州老板生意失败,抛售的。

还有钢贸城生意失败,抛售的。

……………

 

 

这一些的错配,都是“地里自动长出来的”。

只要你还有几百万人口的大城市存在,过一段时间,地里总会长笋盘出来。就象是种萝卜。

这是客观规律,不以行政命令为转移的。

 

而现在“萝卜没人收割”。

满大街满大街的傻子,炒家不够用啊!!!

 

 

在2010-2014“宏观调控”尾声的这段日子里,你唯一要做的事情就是筹钱。

因为市场不缺单子。你随便到外面兜一圈,半天功夫就好几个“神经病SB卖价”。

 

而这些盘,都是2012年的六折。拿到今天来看,都是令人炫目的利润。

堪称:“黄金时代”。

 

 

 

欧神,2016年4月1日晚)

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