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LPR和降息通道 #F2440

字号+ 2019-10-12 10:08 我要评论( )

LPR和降息通道 #F2440 ......

LPR和降息通道 #F2440

 

 

 

一)灭绝叛乱

 

今天最想写的话题,其实是这篇:

我知道他们在闹,可没想到闹这么大。

已经搞到了华尔街金牛泼狗血,裸女占领英国国会。

 

风暴眼汇集,这个“劫”,感觉欧洲是躲不过了。

又一场火烧女巫的活动,宗教审判所,恐怕我们有生之年就可以看到。

 

目前还生活在欧洲的朋友,可以尽快移民来中国。

该逃不逃你就惨了,以后白人很可能要偷渡进华。

 

 

整个事件的根源,并不是一时或者某人的“施政不当”。

病髓在骨子里的。

《神的战争》#F10一文写道,所有的歧路,归根到底都是信仰的竞争,都是道德的竞争,都是神的战争。

 

欧洲人的特点,他们是有非常浓厚“献祭”传统的。

中国人其实是不信神的。中国人可以在灶王爷的嘴上抹点糖,为了他去天庭汇报的时候,可以说点假话。

但是欧洲人是“真信”的。欧洲人是为神而活着,不象中国~神为钱而活着。

 

 

欧洲人的骨子里,只要一件事让“神”满意了,地球毁灭也在所不惜。

末日审判,只求“拜神”崇高感。

中国是世俗国家,欧洲并不是。

丫才是最大的恐怖份子,JDJ才是世界上最大的恐怖宗教。

 

在“灭绝叛乱”一文中,作者写得很清楚。

欧洲的“极端份子”,根本不想和你谈判。

 

人家眼里的,是“宗教崇高感”。

你们现代人都太堕落了,越聪明越堕落。太忘记原始社会的淳朴了。

 

我不是在反对你,我是在奉行崇高的“道德”。让你回到贞操带,火刑柱,自虐枷的年代。

新的一千年“中世纪”渐行渐近,欧洲很快会回到Dark Age.

 

 

关于欧洲的“神性”,我极为熟悉,提起笔来,也是轻车熟路。

这是根本质“民族性”的差异,非人力可以抵挡。波澜壮阔的大时代,吞噬天地。

 

可惜啊,这么有趣的话题,却是不能写的。

处处雷区,随时封号。

而且腾讯口碑很恶心,它会搞“挖坟封号”。谁也不知道半年,一年前的文章又被翻出来,随便哪个字犯了天条。

 

 

因此,今天写另外一个话题:房地产的LPR利率。
  • LPR出台之后,利率会升会降。

  • 房价会跌会涨

 

虽然是凉菜,小葱拌豆腐的清淡口味。公众号只求能“活下去”,就多福了。

 

 

 

二)珠城

 

1997年,珠城的房地产泡沫,达到了顶峰。

 

众所周知,1997年,珠城的房地产开始崩溃。从顶峰开始,最多跌去了-70%。

中国人做学问,喜欢不胜求解。

新闻自媒体,更是你抄我抄,人云亦云的一大堆。独立主见,原创的没几家。

 

我问你,“97泡沫”都快被说烂了。但是1997年,珠城的“房贷利率”是多少,有几个人说得出。

答案是,大约9.75%/年左右。

 

这个数字,包括二个部分,P 3.25%

其中的P,是基准美元利率,当年大约6.5%

3.25%,是分类别溢价。房贷类加三个点。

 

 

 

你要说2019年的珠城房地产市场,虽然价格再创新高。但其“本质”,和1997年差非常远的。

 

钟镇涛为什么破产,他不是房子买不起,他是房贷撑不起。

钟镇涛最后问私人借的过度资金,利率24%。

他为什么要用这么高的利息借钱,因为房贷本身已经10%了。私人借债只有更贵。

 

钟镇涛当时买了1.4亿物业,一年光利息就要1400W。

他全年的收入,大概在1000W左右。

 

如果他挪到2019年,哪怕今天这么贵的楼价,他也不会破产。

因为今天珠城的按揭利率,只有2.5%

 

 

或许有些“抬杠”的人会说,从10%降到2.5%,那也正常。因为美元“降息”了。

其实,美元虽然降了一点,但2019年和1997年,Prime基准相差其实不大。

 

P最多也就差2%

真正变化大的,是从P 3%,变成了P-3%,这里面足足差了六个点!

 

 

 

三)LPR

 

  • 珠城1997年时,房贷的算法,是基准利率加三厘,P 3%

  • 到了2019年时,算法是基准利率减三厘,P-3%

这一切是怎么发生的呢。

 

 

事实上,1997年楼价高昂之时,珠城政府,也想了多种办法“降低购房负担”的。

房贷利息,当然是重中之重。

 

政府本身不从事生产,珠城政府,也不可能无中生有,变出钱来。

想要降低“房贷利率”,珠城政府遍求各方意见,金融业高级智囊,解放生产力。最后得出的结论是房贷可“买卖”

 

 

众所周知,银行间存在一个“隔夜拆借市场”。

每一家银行,头寸不同。资金要放贷出去,才有收益。但往往又面临大额取现。

 

有的银行余额多,有的银行头寸少。

大家互相之间,形成一个“隔夜拆借”市场。总体的经营成本都降低了。

 

 

 

房贷也是同样的道理。

房贷其本身,是一种“短借长投”的金融产品。银行吸纳储户定存,都是一年期,三年期。

但是房贷批给用户,动辄20~30年。

 

在这20~30年中,银行的“头寸”不幸是被锁定的。

流动性短缺,必然导致更高的收益性。

 

银行也很为难,虽然房贷是一种“低风险有抵押”的产品。可如果银行资产50%都拿去长期房贷,万一大户挤兑怎么办?

 

 

在旧有模式下,银行体系往往只敢拿出来10%的资金,发放房贷,小心翼翼注视着金融流动性。

这就导致了“供应”减少。

 

而1997年珠城政府,从华尔街拿回来的技法,叫做“房贷买卖”。英文也可以称为MBS。


 

具体的做法,好比我发放一笔贷款,利率5.66%

我拿走一部分。例如0.66%,作为行政,销售,合规,税务等等各项开销。

 

剩下5%收益,我就在市场上卖了。

谁买了这个债务,以后王大锤的月供就转交给他。拖欠,断供之类破事,也找他。

收益比国债好。

 

 

“隔夜房贷买卖”这种事,一开始在银行间互相做。大家的头寸,都得到了调剂。后来做得久了,吸引了外部的基金。

 

一些长期资金,例如退休基金,债券基金,保险基金,保本基金。

他们在“低风险”的基础上,还想寻找比“国债”更高的收益。

于是基金也进入了MBS市场,成为了最大的买家。

 

 

基金一进来,整个事件就爆炸了。

  • 最开始,银行用自有资金房贷。整天头疼10%容量,流动性管理

  • 银行间有了拆借买卖市场。

  • 外部廉价资本进入

 

你想,保险公司多有钱啊。沙特主权基金,多有钱啊。

 

姚振华收购万科,仗的就是保险资金“成本低”。所有的金融链条,谁也不能和一哥比。

至于买欧盟国债那帮人,呵呵,他们的回报要求,说出来吓死你。

 

很快,全珠城的银行都疯了。因为他们发现房贷是一件“稳赚不赔”的事情。

你左手5.66%拿进来,留下0.66%手续费,转手5%卖出去。

中东土豪还发疯一样抢(土豪也不亏钱)

银行最喜欢“中间人”手续费业务了,货如轮转。这是什么,财源滚滚印钞机啊。

 

 

1997年之前,珠城只有很少的几家大银行,布局房贷业务。

小银行如履薄冰,战战兢兢。

 

“房贷交易所”成立之后,几乎所有的珠城零售银行,都从事了房贷业务。

费率大战,打得昏天暗地。

 

 

最终,珠城的房贷利率,从P 3%,一路下滑到P-3%

这个速度是很快的。

  • 大约只用了三年,就降了四个点,到P-1%

  • 用了六年,降到P-2%

  • 到今天,降到P-3%

 

 

当你实行LPR机制之后,你的房贷利率,其实挂钩的是“全球资本”。

想象一下,中东土豪买欧洲国债的利率,-0.59%,这画面太美,我不敢看。

 

中国和珠城,都属于“美元区”。挂钩的是美元利率。

USD利息,比EUR还是要贵一点。

 

我手里迄今保留着一张,珠城汇丰银行的房贷对账单。

HKD利率:0.86%

0.86%是年利率哦。真不好意思让大家失望了。

 

 

 

四)次贷

 

有人看到MBS,左看右看半天,突然发现新大陆一般。

“咦,这不就是次贷么”。

 

文盲份子,就是看什么新事务,都胆战心惊的。看见火轮车,还担心铁路惊扰了地脉。

 

MBS不是次贷,是“主贷”。

象中国这种首付三成的,拿到全世界任何一个地方,都是“AAA 级优优质”贷款。

至于首付八成,二套待遇,那是全火星最优质贷款。

 

 

“次贷”指的是那种首付不足5%。

至于“主贷”,在全世界任何一个市场,任何一个时期,都是安全的。

 

 

 

五)中国的LPR

 

中国从2019.10.08开始,实行LPR计价。

 

很多朋友在“知识星球”里问,LPR实行后,会不会和房贷利率有所差异。能不能导致降息。

如果买房子的话,要不要拖一个月,等到LPR实施后再签约。

 

 

我们的答复是,不用。

因为LPR是一项“长期”的制度性改革。

 

就好比1900年代,一辆卓越的马车,和一辆歪歪扭扭的汽车。

马车虽好,却没有后续升级的“科技树”。

汽车虽然拙劣,此后却有多次升级空间,一直通向新的路径。

 

 

中国传统意义上的P*95%,P*120%,首套房九五折,二套上浮 20%

这种利率,是一种“行政指令式”定价。

和国际社会格格不入。

也是缺乏后续科技树攀爬空间的。

 

而LPR定价,基于“风险”的定价。

“最优惠利率 0.55%”“最优惠利率 0.85%”,风险和收益直接挂钩,后续才能演化出“房贷买卖”

中东土豪又不是傻子。

 

 

LPR的定价,只是第一步。

等到“LPR”定价的客户们多了,慢慢才能形成银行间(房贷)买卖市场。

市场逐渐成熟,才会引入债券基金,保险基金,退休基金等长期投资者。

最后引入国际基金。

 

这是一个漫长的过程,珠城走完这一切,用了七年。

鉴于改革已经减速,中国能花十年走完,我都觉得不错了。

 

就我个人观点,房贷降到3%以下,应该是合理的。

 

 

 

(yevon_ou@163.com,2019年10月10日午)

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