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欧神:yq想入房地产,说明房地产赚钱,房价还要涨。

字号+ 2020-06-20 15:16 我要评论( )

续上篇(点击阅读): 欧神:只要限购限贷放开,房价完全可以翻一倍 主持人:个人如何规避债务违约下的信用风险?以及金融海啸来时,如何保护个人财富? 欧神:债......

续上篇(点击阅读):

欧神:只要限购限贷放开,房价完全可以翻一倍

主持人:个人如何规避债务违约下的信用风险?以及金融海啸来时,如何保护个人财富?

欧神:债务违约下的信用风险,这主要是一个现金流管理的问题。就是在水库第二卷在那个杠杆圈里面有写的。增持效应一,增持效应二,资金的分成,怎样去融资,怎样去筹款?文章都在里面的,你只要看一遍就行了。一般可以告诉你,只要你按照严格的水库手法执行,那么你现金流破裂的概率几乎为零的。

傻空天天都在盼盼你多军什么?资金链断裂,多杀多。多米勒骨牌,这种事情是不可能的,完全不现实的。缺乏最基本的科学素养。

你可以认为如果要指派一个演合格的多军,资金链断裂,现金管理没有做好,这种事情的概率是几乎为零的,你不用去指望它。

唯一的风险是一个大势的风险,比如说通货膨胀转为通货紧缩了,全球性的紧缩货币,但是通货紧缩的概率更低,可能不到1%,99:1,几乎你这辈子是遇不见的。

我前两天在功夫财经的活动中讲到这个问题了,北上深目前的压制,很大一块是来自于限价。你明明8万块成本的地,它只能让你卖9万,开发商亏死。但是他一定要把价钱牢牢地用行政方法限制住。那我们知道经济规律是长久的,行政的手段都是只能一时的,它会导致一系列的并发症,而且后遗症非常的严重。限价导致的结果就是京沪深从此以后,土地拍卖都没法进行了。因为你拍地的话,首先开发商他要确信你会不会限我价。你要是拍一块200亿的地,你要确保我将来开盘可以开12万,否则没有人敢拍地的。而且哪怕你真的拍地了,他还要考虑一个风险系数,就是你ZF开始突破底线,做了很多背信弃义,违反商业契约的行为,那么你的整体行业的风险肯定是上升的。那么这些都会加到房价里面去。

如果你下一次还想拍地的话,那你可能要开盘要开13万到14万。今天一时之间的爽。今天短暂的一年两年的限价会导致将来更严重的报复,所以我们对长线的走势是完全不担心的。而对于个人投资者来说,只要你能熬得住这一两年就肯定没问题

 

小产权我估计洗不干净,大家可以参考另外一个例子,就是B股。B股的话,它经历了一个AB股并轨,然后A股的投资也能买。但是到今天为止,B股消亡了没有?

B股没有消亡,这个市场还在。那么我觉得小产权也是一样的,最后就是没有人管。扔在那里,反正你也不能贷款,你就放在那里,就这样没有出路,一切维持现状。

你要看我以前写过一篇文章,他不在水库编号里面,当年是发在天涯的,比较早,但是某一些版本的文集里可以找到叫做人民二币

就是我个人是支持我们在人民币之外再增加一种劳动力,也是中国境内合法使用的货币


那么中国政府给每一个人发3万元,他作为一个人民二币,每个人发3万款,这是一个非常有前途的金融创新。它不仅可以缓解贫富差距,而且因为现在人民币是被高度管制的,它的贷款利率,贷款给谁,那个合规性,都是被严重管制的。

作为主币,那么人民币的管制我们几乎是不抱希望了,金融自由化我们也不抱希望了。因为整个国家需要运转很多事情,盘根错节,没法改的。但是你可以在发行一个货币,发现一个二币和一币同时可以使用,但是二币不做任何监管,任何人都可以自己去开一家银行来从事人民二币的买卖和储蓄业务,做自己的交易所。如果这样的话是可以极大的促进生产力的。这个话题太难了,我估计大部分的人看不懂。有时间的话你可以自己去看文献。(加微信号1983288991)


这个问题其实问得很实际,因为你可以发现,哪怕连水库多军也是以房产为主,在整个中国大陆,事实上我们找不到其他的大宗资产,因为大宗资产你可以轻易地就排个名。

还有排名的一般就是房产股是黄金。你要说另外有一个几万亿的大市场,但是你从来没有看见过,那是不可能的。那么你只有大众市场的话,才具有一个稳定性和一个交易深度,所以我们也找不到。


另外一个非房产类的可以长期持有的资产端。那么有一个说法是可以做本位,就是不惜一切代价来生娃,把一个往500万砸上去,这也是一个思路。

超级大洼应该没有了,就是不存在一个巨大的盆地,严重的低于外面30%甚至更多,而且他淘出很多面积很大,应该这种大型的笋盘应该没有了。零零碎碎的有一些就像最近他们不是在做光明,在做西丽。

那么阶段性超涨超跌总是有套利机会的,这个请咨询深圳当地的管家。这个问题应该交给商人去决定。就好比说你广州当年批过好几块几平方公里的土地,交给了碧桂园,交给了那个中海,雅居乐。那么就从那个番禺那里走出了四大地产商,他们一开始也是没有概念的,后来就是慢慢的摸索出了套路。碧桂园它叫做造镇运动,它可以直接造一个小镇出来,高低搭配,动静合理,应该怎么样?高密度低密度,怎么样缓解它的交通堵塞,他都有一整套的方法。而且你这个问题应该交给专业的地产商,而不应该由政府来主导。政府主导的话,你就算是问我造高密度还是低密度,我都回答不出。

因为我也不知道这个时代的技术是在随时改变。有可能哪一天技术更新的,造摩天大楼很便宜,那有可能高密度也划算。这里面的诀窍太多了,所以这个问题不应该问政府,也不应该问学者,而是应该留给商人,留给市场。我其实挺支持那种大型的土地批发的,就是一下子批了几公里土地给开发商,随便他们怎么搞。

碧桂园在东南亚要交保护费,它不是新换了一个总理,他以前那个旧的总理他肯定是保费保护费交过的。

像这么大的单子,一般交个10亿美金也是很正常的。

那么现在他换了一个总理,换了一个总理就要敲打你,那么你重新再交一次保护费,可能又是10亿美金。

只要你钱到位了,那么人家就会改口说,中马友谊招商引资,说你是一个城市的君子,说你很欢迎,甚至还可以把你拉两条公路都是可行的。

里面的逻辑是很清晰的,对于投资来说的话,马来西亚其实还是东南亚各个国家里面比较宽松的一个。

首先马来西亚对于外国人的持股比例比较松,它不像泰国人一定要求49%,马来西亚基本上可以做到百分之六十几,可以破的。

然后马来西亚的乘数比较高,它最早的时候可以贷九成,后来出了点事儿,现在大概贷个六七成,泰国的话只能贷到五成左右,而且泰国的收入证明要求很严格很严格。


当然那个森林城市那个本身是没希望的,那个盘不要碰,绝对不要碰。

 

这个问题不是这样回答的,它事实上是一个波段。就是不管一线二线三线,都是板块轮动的,最早是一线涨,然后前两年一线不怎么涨,二线涨,然后二线不怎么涨,三线涨,它就是有一定的板块轮动的。我们看待房地产市场是是把它切为两个部分,就是城市和农村。如果没有人口的农村,我们是不会去碰的。那么有足够多的有1000万以上人口的,大概有20个城市,这20个城市它都会永远存在不会消亡的。这些城市内部的投资关系就呈现为此起彼伏,板块轮动是个轮动关系。

主持人:下面这个问题是说珠海小城价高,还有多少上涨的空间?

你把珠海和烟台做一个比较就很明显。烟台是山东省内第三大城市,而且它因为有一个泰山做主格,所以山东省内一直分为济南派,青岛派和烟台派。三个派系是各类的很厉害的。但是烟台现在也有点经济不行了,因为它是省会独大,开始吸血。广东省内其实就是广州和深圳绝对的一哥,二哥。那么我们可以看到,其实像中山顺德一些楼市我们都是没兴趣不看好的,未来的话只有企业都在那里,但是商业是不会继续到中山去的。

  

深中通道是对深圳有利,而不是对中山有利。但是珠海就不同于烟台,珠海有一个特点,它紧靠着澳门。那么有一批澳门的购买客户,或者有一些往返于澳门的人大陆人,但是他们需要在珠海购置物业,他们那些人可能都不去香港,那整天往返澳门的,他是有这个特殊的因素。那么澳门的体量要比香港小得多

所以我们对珠海的判断就是它会维持现在这样一个城市小,房价高的这样一个局面

你让我去投资,我兴趣不大,因为很冷门的小众品种。但是你要指望它的房价暴跌,我觉得也没希望。


主持人:下一个问题是这样的,在自由市场交易中最怕的就是暴力因素的出现。那么炒房的富人还有规模更大的企业算不算是暴力因素?因为在城镇化率远远不够房子供小于求的情况下,超发的货币在涌入到本来的供给就不够的房地产,再加上上述所谓的那些暴力因素的介入,是不是加剧了房价上的上涨的趋势?(加微信号:yiqi2n入水库交流群)

欧神:我觉得你的脑子有点问题。你tmd从小到大这么培养的三观,你妈怎么给你的教育?你有小学文凭?

什么叫做暴力?暴力就是肢体接触,是强迫着你只能吃菜,不能吃肉,只能喝粥,不能吃米,这个叫暴力。


别人把你心爱的玩具买走了,把你心爱的女人抢走了。这个不叫暴力,这个叫自愿。


暴力的定义是非常非常清晰的,就是肢体接触,强迫。

在中国,是没有黑社会的,全中国只有一股暴力力量,全中国只有一个暴利源头。

主持人:下一个问题是这样的,您一直会秉承老大破这个观念?老破大的房产这种属性不强,没办法做抵押贷,卖出的时候也很困难,请问您怎样规避这些问题?


欧神:哪头猪告诉你老破大的金融属性不强?哪头猪告诉你老破她不能做抵押?不能说你就破,做不了就去跪银行,路不通就想办法。

当你把这些事情都破了,通了,打通了,那你才能赚到钱,这些事情在我们手里都不是问题,所以我们能够赚到钱。

对于你来说,做任何事情都是困难,所以你才穷。


我写过那篇《重压之下生存之道》,就是写现在的交易成本已经高到完全不能忍受,我们估计在15~18%左右。

那么这么高的交易成本的话,其实上老破小流派已经死亡了,剩下的只有长持,大面积低单价的流派。

然后房子能不能赚钱,关键是看笋盘。

笋盘比杠杆更重要

对于这个东西的分析和计算,前两天也写过一篇了,是那个笋盘和杠杆的计算那一片。


铁总进军房地产

铁总进军房地产,那么说明在内部,在高层,他们其实思路非常清晰的。你不需要看他说什么,你只需要跟他做什么央企想进入房地产,那说明房地产赚钱了,说明房价还要涨,这个信息再清晰不过了。

只不过,铁总他进入房地产,它不一定有好的前途,她可以学习香港的地铁公司。那么香港地铁的话是每造一站路,他会送你一些在车站边上的地皮,那么这些地皮就很赚钱,弥补了地铁的亏损。但是中国铁总它不存在这个因素,可能也拿不到火车站附近的廉价地皮,所以不赚钱。

资本没有进入住房市场,谁告诉你资本进入住房市场?中国的房地产是一个几万亿的买卖,那么算上存量房的话,可能是几十万亿的市值,但是进入租房市场自如,蛋壳这种10亿资金都没有,只有几亿的资金,这算个屁资本。

这个连浪花都没有,这只能叫误差。


而且他们说实话毛利不高,只能赚一点非常非常辛苦的钱,因为他们是一种套利行为。就比如说他上手肯定是跟你签五年的合同,那么租金压得很低,大概只有七折八折的样子。每一套本来租5000的房子,他跟你说4000租五年签长约,那么这里面的游戏规则就是蛋壳,自如他们预期到了一个通货膨胀的效应。

就你今天是租5000,房东还愿意给你一个长期的八折。但真实情况,如果我们一旦开始通货膨胀,房租有可能是四千五,五千,五千五,六千,七千这样一个速度涨上去。那么它前五年的合约,前两年亏一点,第三年保本,第四第五年赚一点,他是这样的一种商业模式。

总体来说的话,利润很微薄,绝对不是现在被人看好的商业模式,辛苦钱。我们再强调一下,目前你看到的铺天盖地的关于长租公寓的炒作,全部都是谎言。你看到的只是他们想要你看到的东西。

但是有一些读者如果智商不是很够,或者受教育程度不是很够的话,他们事实上是不能识别社会上的种种骗术的。

一般世界上最盼着你死的就是你的家里人。

你千万不要以为你老公跟你很亲,或者说你老爸跟你很亲,你去创业去做点项目,最希望你破产的,可能就是你老爸了。因为它事实上涉及到一个家里面的权力分配的问题。就好像我们一直说那个什么晚清政府慈禧太后,她八国联军打败仗不要紧,但他只要能坐完自己的江山就可以了。

家里面也是一样的,事实上你的父母和你的先生,他们并不关心你的创业,不关心你的生意,当然他们也不相信你能赚钱,但是如果一旦你赚到钱了,你是不是就要成为当事人,成为家里面新的舵把子?

那么对于一个男权社会家里面一直就是你爸爸是绝对权威,从小到大,三十几年都是父母,如天威般的说了算,绝对强硬的。

如果你一下子发了大财,那么你赚了很多钱,到底是你说了算还是他说了算的?如果你的权威树立起来了,他就没有权威了,他其实非常的拒绝这种事情,他宁可你赚不到钱,宁可你亏钱,只要不是亏的太惨,他希望你狼狈的滚回家,然后再显示一下他的威严。

那么,换算到我们房地产市场的话,如果你有轻微的涨幅,他们是绝对不会承认的。他们最喜欢讲的一句话是房子有没有卖掉,因为他有看到利润。他们最喜欢说国家马上就要调控了,你的房子马上就要暴跌,你这些都是纸面财富,落袋为安才能算,这种事情是非常非常正常的。


那么根据我们过来人的经验,我们可以知道,如果你差个百分之二十三十的涨幅的话,你自己已经可以清晰地感觉到赚钱了,从1万涨到12000,但是家里人会掩耳盗铃的否决你,他会说你这个是幻觉,或者说数据是不准的。如果你要确凿无误的可以让他们信服,你这个房子真的是涨了,那么你得从1万涨到14000,或者说7000涨到1万,就大概是35~40%的涨幅。

我们称为脱离成本区


他们就真的要闭嘴了,就无可置疑的涨幅了。其实有一个很大的概率,是明年就开闸。

因为2019年的2月份是开三中全会会议,那么就是政府换届以后,第一年是开人事会议,第二年是开经济会议。2019年的2月份是开三中全会,就全国经济工作会议,经济工作会议是会对原先的经济政策做一个总结,并且重新部署。新的五年的经济政策,它是一个转折点,而且是一个名正言顺,顺理成章的对经济政策做出改动的机会。

我们知道Ying当政已经有好几年了,而且哀鸿遍野反对的声音也很强,所以明年的2月份是一个很好的契机。

越便宜的长得越快,就原则上的话,你就买最便宜的

如果现在有五千六千的板块,可能是涨得最快的

我们的游戏手法是这样想,就根据你持有的年限,比如说你持有五年,那么五年以后这些板这些筹码必须已经城市化,已经被地铁轻轨包进去,和主城区连在一体,就已经完成了城乡结合部的转换,这个是非常重要的。

远郊区如果一直到你持有的那一个目标年份,还没有完成城市化的是不可以的。

就像大学城是不可以的。

那么如果你预期当你抛售的那一天完成城市化的,越便宜的板块涨得越快


全世界房产模式

其实你看一下全世界的房地产,全世界的房地产分为两种模式,一个是亚洲模式,一个是美洲模式。


美洲模式又特别就是指美国,甚至你可以说全世界只有美国是一个特例。就美国的房子是不正常的便宜。他普通人20万美金,30美金就可以买一个house,然后在郊区可能离城四六十公里到80公里,它的整个国家铺得很大,像个铺大饼一样铺。

但是这个模式就大家因为美国太熟悉了,觉得正常。其实这个是不正常的,这个是非主流。


如果我们看一下的话,就是亚洲,因为人类的大城市基本都在亚洲,2000万以上人口的大城市都在亚洲。亚洲所有的城市房价都很贵,它跟美国不是一个概念的。就像你香港的话,又可以卖几百万美金,这个在美国是不可想象的,20倍的价差。

也不算香港的话,日本台湾韩国都很贵。所有的亚洲城市哪怕连那个缅甸,连胡志明市,包括西贡,金边都很贵。

亚洲模式跟美洲模式是彻底区别的,你根本就不能这样比。


欧洲的话也比较像亚洲,欧洲的几个大城市也很贵。伦敦巴黎或者说是米兰这里都很贵。如果我们剔除掉美国这个变态,仅仅从亚太区的层次互相比较来说的话,那么北上广深只能说已经有一点点偏贵,但还不是离谱的贵。你可以选择一个对标的话是台北,台北的话差不多151000平米,租金回报1%。那么我觉得北上广深看齐这个标准应该还是合理的。


关于城市选择:

厦门不看好,建议抛售厦门的一切物业。如果你有七万八一平米的在厦门的房产,原则上建议全部抛售,包括漳州和泉州也不建议持有。福州的话其实我也不看好就整个福建省的话,福州厦门都很贵,没理由得贵。至少福州比南昌贵个好几倍,如果你让我投资的话,我宁可选南昌的,我不会选福州的。但是福州至少比厦门好一点,下面有一点点下跌的摇摇欲坠的感觉还是福州至少大跌或者崩盘的概率是看不见的。也就这样就慢慢小幅上升,靠省内的人托起来。

长沙的话真的是被坑死了。长沙其实这个城市的基本面,或者说是它的经济是看好的。长沙的人均GDP比北京还要高。按照基本面的话,这个城市应该可以到两三万的,就是对标武汉郑州,武汉郑州长沙应该是一样价钱的。可是,因为现在他这个有点no zuo no die,朝令夕改了五六次,经商环境非常非常的糟糕,那么搞了他现在只有8100一平的房价,外面的人也不敢进去,感觉就像东三省一样,黑得不得了。所以是被糟蹋了,no zuo no die。


通货膨胀

哪头猪告诉你的,你小学毕业了没有?怎么混到这里来的?你妈有没有教过你逻辑?通货膨胀的扩散是指拿到钱的先后,不是讲信息流的前后。信息流,哪怕地球人一瞬间都知道了,那又怎么样?姓z的先拿到钱,公子衙内投资基金先拿到钱。没你的份的。你知道有屁用,信息流不是金钱流,我真的为你的智商而感到抱歉!


关于棚改

棚户区改造我觉得现在兴趣不大,就以前那一位的话,很喜欢掉眼泪,那么他愿意给拆迁户好几倍的赔偿,再换取买一个好名声。现在作为组织,对于这种事情一点兴趣都没有。那么,拆迁户漫天要价的时代已经过了。各位最好调整调整心理预期。如果有人肯拆你的话,马上签了,就不要再吊起来挂个天价!


全文结束

2018年年8月30日

水库论坛微信社群平台汇集各城市投资大咖,本圈是房产多军众多资深大佬坐镇 ,主要投资城市:重庆、上海 、杭州 、苏州 、杭州、北京、 深圳、 广州  、武汉、 南京、 沈阳、郑州、成都等, 房友自由交流各地投资心得 ,帮助小白解疑释惑, 定期交流楼盘信息及贷款信用卡等申请指南 。 铸造资产长城。抵御纸币通胀 ,集 体智慧打造一个有思想的财富管理交流平台。各省会城市均有群。

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