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西港选地手册

字号+ 2019-05-20 14:21 我要评论( )

西港选地手册 一)土地状态 Hi, 水库 和功夫财经的朋友们,大家好。 关于西港项目,本周六我们终于拿到了同济大学的Ver 2.0规划版本。对此,为同济师生们的连续通......

 西港选地手册




一)土地状态

Hi,水库和功夫财经的朋友们,大家好。

关于西港项目,本周六我们终于拿到了同济大学的Ver 2.0规划版本。对此,为同济师生们的连续通宵熬夜,表示感谢。

本次西港云朗项目,一共占地400公顷。其中平地240公顷,山林地160公顷。


云朗地区的山林地,是“国家森林公园”。
经过我们与环保部多次沟通,最后大致确定,可以进行“有限开发”。 

有限开发的意思,即保护75%以上的森林覆盖率。
所有地面建筑,包括修路,不得超过土地证的25%


当然各位也不用担心。因为一般的楼盘建筑,你也是有“绿化率”的。
例如国内的高档住宅,“绿化率”通常在25~50%之间。本身你也不可能密密麻麻盖满房子。
绿化率从50—75%,仅相当于你的楼盘档次,进一步提高罢了。


我们拿到这块土地之后,依承诺,会进行进一步的分割。分割成20亩,5亩的小块。回馈给国内的买家。

值得注意的是,所有的道路,都是“京柬置地”免费赠送的。
道路占据了大量的土地公摊,而公路水管的建造成本,又是一笔天文数字。
远远超预算,卖便宜了。
说多了都是泪。

先上图。

这一稿是我们的Ver 2.0版本。

高清大图网盘链接:https://share.weiyun.com/5UIFAzM

相信各位一定要迫不及待地问“哪一块土地最好”。选地的话,如何占尽优势。
先别急,听我们慢慢讲述道来。


首先,整个地块,依地势,大致分为了ABCDE五个组团。
组团的划分,主要靠道路。 
  • 云朗环线
  • 中轴线
  • 入口车道



整个2377地块,有一条贯穿全程的“环线”。
该干道规格非常高,四车道18米宽,中间还有植树带,二边人行道绿化路灯。

按协议,环线从我们地块上穿过。
往来利鑫其他娱乐场,都十分方便。


水库 & 功夫财经,对于我们地块的建设,最主要是“中轴线”。
中轴线的位置,在BC之间。


在我们自己的轴线上,从西向东,依次排放着:
  • A区足球场,标准22人足球场,和若干个篮球场(红色三角)
  • 核心娱乐城
  • 水库公共商业用地
  • 王牧笛“中国名人村”项目

大家可以注意到,我们并没有把“中轴线”填满。
中轴线上剩余几块土地,无疑将成为最热门的黄金地段。


除此之外,是否BC区土地最好?
也不是的,E区非常有竞争力。

大家注意一下,E区左下角一排红色。
再看看大地图。


我们整个地块,其实是不靠主路的!
我们是依靠在山脚下,是一个内陆地块。

而京柬云朗地块,和外界的交通,主要有三个口子:
  • 向北,经湖心岛出城
  • 向西,在D地块经利鑫土地出口
  • 西南,E地块出口

可见,整三个出入口之中,只有E地块出口,是“完全从我们自己土地上走”的。
直接可以连入政府金银湾公路。

虽然利鑫也是友盟。
但命运,总是应该捏在自己手里。
尤其以后车流量增大,若对周边造成流量压力,总有麻烦。


在我们的规划中,考虑到E出入口,会非常非常地热销。
为避免争议,我们把整个通道二侧,全部保留,不予出售。

E通道出口,宽度共计150米。扣除24米的道路,则二端厚度各63米。
这个宽度,很适合做五亩地的正方形。
未来二侧全是商场,酒吧,做商业配套是再理想不过了。


E区除去“出入口”的概念,还有一个巨大的卖点。

E区是可以看海的!




各位平时看的,都是平面图。
国内访问不了google map,因此对地形地势不了解。

我们看一下山形俯视图。就非常清晰了。
从E地块一直往南,一马平川,是没有任何山峦遮挡的。距离4KM。


也就是E地块上的建筑,地势稍微高一点(5F以上),就可以看到泰国湾的无敌海景。
如果你可以建筑在E区的山坡上,那更是妙不可言。海拔足够高,可以清晰地看到南边大视角海景。



老练的读者或许会问,BC,E区,都有独特的卖点。
那是否意味着A,D区会比较差?

为了增加每一区的吸引力,我们为每区都设计了一些提升。


譬如我们看AB交界处。最北边几块土地,其实是很好的。
因为利鑫的娱乐城,目前规划的位置,就在这个“湖心岛”上。

娱乐城的经营秘诀,是“隔绝内外”。
客人们上了岛,再要外出就不容易。只有一座小桥电瓶车往返。

你站在AB交接的位置,又可以观看湖景。距离利鑫娱乐场又近。
北向出入也方便。其实颇有吸引力。

A区块的核心位置,是一个足球场。和若干篮球,网球场。
A区块的外侧,是利鑫的产业园和职工宿舍。

足球作为“体育之王”。青年男子聚集的地方,足球是一定受欢迎的。
有理由相信,体育场馆的热门,一定能为A地块,带来大量人气。



对于D地块,承前启后的肋腰地块。
看图要有智慧,你要“透过空白看实质”。

D地段左侧,看似大片的空白,其实是什么;


D地块外侧,是利鑫的产业园。预期会有40000名员工。全部都是年轻力壮,高收入无娱乐的IT民工。

D地块是和外界最“亲密接触”的。
如果利鑫的“产业园”,能比较快地建起来。D地块最易于吸引外部人气。


为了整体带动BCD地块的居住体验。我们还修建了二条“水系”。


请大家仔细看地图,蓝色代表水系。
水源从利鑫的“湖心岛”开始引出。

因为我们整个地块,是“整体规划”的。因此可以建设前置“净水处理设施”。
小河溪流,清澈见底,活水不蠹。
碧波荡漾,清凉避暑。小孩子增添许多童趣。


我们为各位预留了亲水码头(付费代建)
水系的宽度,足以放下二艘皮划艇。
内河长度超过2.4KM,可以组织赛艇,或其他水面活动。

{所有滨河业主,需签下公约。不得堵塞河道,不得倾倒杂物}


总结一下,五个地块的优劣势:
  • A区带体育场馆。
  • B区中轴线,带一定水景
  • C区中轴线
  • D区水景小溪
  • E区出入口,山坡无敌大海景

如果让我排序的话,“冒死泄露公司机密”,我个人排序大概是:

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