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七十年产权好,还是永久产权好 #4060

字号+ 2019-07-20 17:05 我要评论( )

七十年产权好,还是永久产权好......

七十年产权好,还是永久产权好 #4060

 

 

最近我写得少,芸姨一路把水库的阅读,由55000写到了35000.
很好,这是好事。并不值得惋惜。
 
在我看来,水库的排名还是太高了。我的目标是,有道收藏榜:跌出前10名。跌出惘碱的视线,存于水底。
我们不追求涨粉,我们追求减粉。
反正广告费,差不多的。






 
 
一)土地年限
 
前二天,在“水库”知识星球上,有人问了我这样一个问题。



这个问题很有趣。
 
首先,如果我们站在“用户”的角度讲,那肯定是年限越长越好的。
1年的,不如10年的。
10年的,不如70年的。
70年,不如永久的。你傻呀,谁不希望天长地久呢。
 
 
所以呢,我们不讨论这个问题。我们讨论,如果你站在“住建部长”的位置。
如果你站在宏观的角度;
为整个国家,为整个文明,设计土地制度。那么,应该是70年更有优势,还是“无限年”更加文明?
 
看“知识星球”里的讨论,绝大多数小白领,都理解错了。
 
 
 
二)产权
 
我们来看第一个错误,也是下方的回帖: 


 

张崇宇: “永久为何反而是最差的? 奥派不是提倡私有财产神圣不可侵犯吗? ”



我发现此人三观奇歪。
绝大多数的中国白领,对于“产权”一无所知,概念混乱。
因为概念的混乱,才会导致在“房产税”领域的错误讨论,一错再错,祸国殃民。
相应谴责,我在《帝国的砒霜--房产税》一文,已经写过了。
 
 
请问,如果我卖给你一套房子,但是规定该房子:

  • 不可以修葺外墙。修葺也需保证巴伐利亚式蓝墨色风格。
  • 不可以加盖层高。
  • 强制修葺草坪
  • 如果想要出售,必须通过“业主委员会”审核。确保买家是体面的中产阶级。

请问,如果我卖给你这样一套房子,你的产权,是否受侵犯,是否不完整的? 

 

答案是:完整,公平,效率,一点侵犯都没有。



 
绝大多数的白领,对“产权”的理解有谬误。在他们想象中的产权,是可租,可售,可继承,可改建,可群租,想怎么玩就怎么玩,这才叫100%的“产权”。
 
那我问你,如果你2019年租给别人了,2019~2020整整一年,只允许租客使用,
房东无事不可闯入。
请问你是否还是“完整产权”。
 
许多小白领扭扭捏捏地说,“哦,还是”。
 
 
 
那么,如果你把你的房子,租给别人40年。半辈子内,你都不可以进入。
请问,这是不是还是你的“产权”。
1年和40年有什么区别?量变没区别。
 
任何人手里的任何一套物业,必然是“千疮百孔”的。你在70年时间内,自己必然住不满70,肯定有大段小段的时间出租。天底下哪有什么“100%的产权”。
 
 
 
经济学意义上的“产权”是什么呢,经济学意义上的产权,是“契约”。

  • 这块土地,买来就约定,不可以建制造业。
  • 分割土地,有水系。水系签了业主公约,谁也不可以倾倒垃圾。
  • 建筑物受政府规范,二幢楼间隔至少五米。消防通道必须留出。

 
任何一项“资产”,一经过你买来。上面必然已经叠加了100条,200条,甚至300条“使用约束”。
但是,经济学上依然认为这是“产权”。
 

  • 《创世纪》里面,叶荣添买了一块地皮,规定不能遮挡主人的墓地。则你无论转了多少次手,这个条约也需要继承下去。
  • 欧美的音乐授权,往往规定只能自用,不能商业。则无论拷贝多少次,约束依然有效。

 
 
现实世界中的“产权”,一定是千疮百孔的。各个场景,各个用法,都受到限制。
成年人的世界,本来就是充满“不可为”的。
但这依然不妨碍,经济以最高效率运行。
 
 
那么,什么是“侵犯产权”呢。侵犯产权,指的是你突然有第301条约束。
我买这件商品,受300条约束。
我认,一切约束,都已反映在价格里。俺不吃亏。
 
但如果突然有第301条“约束”,这就意味着新的风险。
商业运行成本急剧升高,风险不可“控制”了。
 
 
所以当我们看到某些政策,例如xianjia,xiangou,
 

  • 无知的小白领,会以为土地还在KFS手里,因此没有“侵犯”到产权。
  • 真正的经济学家,不是看物权,而是看契约。这已经严重严重侵犯产权,必然导致经济fu增长。

 
 
 
三)制度


 

70 年土地制度,比永久性土地制度,更好更先进。

 
奥派认为,交易产生财富。
经济学第一定律,dT>0
 
永久性土地,意味着在276年内,你只做一次交易。
而70年土地批租,你可以交易四次。
 
越是长期的合同,所积累的误差就越大。
从经济学而言,除非双方均强烈要求,否则不宜推广太长的合同。
 
 


水库之前在《比交易更底层的东西》一文中,举了一个印第安人的例子。
印第安人,拥有峡谷保留地。是永久产权。历经200年。
 
但是每一代印第安人的繁衍中,都会有众多子孙。
几个孩子分家产,定会把土地切细。
 
到了后期,土地已经切细到如此地步,某个红蕃,可能仅拥有1㎡,0.1㎡的土地。
或许只有一张邮票的大小。
 
当土地切碎到如此地步,做任何建设,都会涉及和几十,几百个业主沟通。
大规模开发不可能,连条公路都修不起。
 
 
显然,这是一种“失败”的土地制度。说得更严重一点,叫做“死锁”。
死锁,因为拆迁导致的征地困难,已经彻底锁死了某些国家发展的可能。 


 

典型譬如有印度,法国,澳洲,加拿大,日本。甚至香巷,台弯。
在澳洲,修一条路,建一个体育馆,先要在议会吵上十年。


等开工了以后,征地,古迹,环保份子抗议,无穷无尽。往往二三十年,都不能完工。



中国被誉为“基建狂魔”,中国在国际社会中,是绝对的异类。


这和中国大量的地权,完全集中在政府手里。产权清晰独家,是分不开的。
 
 
一般来说,象印度,法国这种,每一块土地都层层累计了诸多“附加条款”的国家,是很难发展起来的。

  • 第一任业主,要求能看见远方墓地。
  • 第二任业主,要求建筑风格是黑森林式样。
  • 第三任业主,希望保护栖息过境的一种知更鸟……

 
层层叠加,“附加条款”越来越厚,产权越来越“复杂”。
在这里进行大规模开发的成本,也飚到了天文数字。你不可能面面俱到。
 


 
在人类的历史上,“死锁”到最后,都是靠“重置”,重启重开机实现的。
譬如说,英国是“中世纪”契约,保留最完善的国家。
你在英国买一块土地,往往要追溯到一千年前的“土地使用公约”。


 
如果你想撕毁它,在目前英国的法律环境下,基本是无解。
在中国历史上,则是靠周期性的农民qiyi,瓦解一切秩序。
把整个硬盘彻底格式化,清零然后重启。
 
 
 
四)解锁 


 

“70年产权”制度优越性:可以避免这类死锁。

 
例如说,这次在云郎批的地,名义上是99年租赁,到2107年。而且各位小业主,还可以“无限细分”的。
 
你拿了一块自己的地契,可以向政府申请,再度分割为二三个小地块,分给自己的孩子。
我们从政府手里拿来的完整“大地块”,逐渐破碎成“小碎地块”。这个过程是单向的,不可逆的。
 
 
但是,别忘了,你还有“70年土地限制”。
等到租约到期的那一天,绝大多数80%的地皮,都会被保留,允许续约,付点租金即可。
 
而对于某些“切得过碎”的地皮,象邮票大小的,报亭大小的,一户建钉子户,政府都会予以回收。
“内存整理”过程,把碎片全部回收。重新再分割修路,将可以发展大型业态。
 
钉子户彻底消亡。
 
 
 
五)结语
 
从制度上讲,“永久产权”才是最差的。因为它完全没有“内存回收”机制。
随着时间推移,产权只能越来越碎。系统破碎不堪。
最后只能重启。
 
从制度设计者角度,70年产权 > 永久产权。


至于具体应该是70年,50年,35年,则要看业态和资本回报率,这是另一个话题了。 
 

ps. 真正聪明的人,不会去买永久产权。



 
yevon_ou@163.com,2019年7月9日暮)

 

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