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交证才交房,恐使房价上涨 #F2540

字号+ 2019-12-17 10:30 我要评论( )

交证才交房,恐使房价上涨 #F2540 ......

交证才交房,恐使房价上涨 #F2540

 

 



 

一)交房就交证

 

在“奇葩层出不穷”的房地产市场,最近又有了新闻妖蛾子。

中部某知名省会,向来以“调控”创新出名。

这次又搞了一个新政策,“交房就交证”。

 

交房就交证,是什么意思呢。

普通人买的期房,往往要等待二三年。才能变成现房入住。

“现房入住”也不代表你立刻就有房产证的。往往还要等待一年二年,县城甚至等五到十年,你才能拿到“房产证”。

 

 

为什么“房产证”,需要等待这么久的时间呢。

因为KFS需要“解抵押”。

 

众所周知,KFS是一个“高负债”运营的企业。

土地是贷款的,工程是贷款的。建成的房子,也是有抵押借款的。整个企业,一大半都归银行的。

 

KFS的“大产证”,一般都是抵押掉的。

当收了用户们的款以后,KFS需要一个“解抵押”的过程。往往以20套为一个“批次”。

每一批次房子解开抵押后,才可以转入客户个人的名下。

 

在某些县城,或者四五线城市,房子的“去化率”往往并不理想。相应的,KFS的“负债率”更高,毛利率也比较低。

有时候甚至发生一个情况,KFS没卖几套,拿了客户的钱,都不够“解抵押”的。

这样,“产证”就会遥遥无期。乃至有等五年十年的。

 

最严重的情况,还发生过KFS携款潜逃。客户付了钱,却拿不到产证,打官司上坊等等。


 

现在中部某省会,搞出来了“交房就交证”。直接一条龙,避免了半年到三年的等待,也避免了“KFS携款潜逃”的风险。

媒体一片歌功颂德,大唱“调控”德政。见文初贴片。

请问这是好事么?

 

 

 

 

二)果毅将军

 

中华文字,博大精深。

 

传说曾国藩和太平天国围战的时候,屡战屡败。野战和太平军相遇,几乎就是找死。

芜湖战役,打得曾剃头几次想投湖。涕泪交加,他给慈禧太后上了一道奏折,“臣屡战屡败………”

 

可是曾国藩有一个非常棒的师爷,慈禧太后收到奏折时,实际写的是“臣屡败屡战………”

 

  • 屡战屡败

  • 屡败屡战

 

一字之差,常败将军变成果毅将军了。

 

 

回到“交房就交证”的话题,我们看看投票结果。不由得摇头叹息。

纯粹是智商税检测器啊。

 

我问你,“交证才交房”,您满意么?

 

 

假设市面上所有的一手房,强制实行“交证才交房”。

房子先,产证后。

本来你拿产证“六个月前”,一年,你就可以拿到房子,装修入住。现在强迫你空等一年,交证才交房,请问您满意么。

 

傻子都立刻分辨了,这肯定不是好事啊。

 

那么,“交房即交证”和“交证即交房”,二者有区别么。

这不是明显的ezheng,这是什么?

 


 

 

三)限制期房

 

真正的谬误在于,无论“交房即交证=交证即交房”,这二者都是恶政。

只有“交房≠交证”,二者不同步,才是好政策。

 

沿海城市的繁荣富裕,不仅仅体现在地理优势的优越。

更重要的是文明开化,得市场经济之先,关于经济学理念的理解和信仰。

 


曾经,有人大声倡议,“取消期房”。

某些智障般的砖家认为,“期房不利于消费者”,中国应该全面改为现房销售。

 

“智障”的理由,是简单直接,显而易见的。

  • 你想,期房付了钱,却拿不到房子。

  • 从期房到现房,有差不多一年半的时间。这段时间内,你还要“供楼”,还要给银行支付利息。都是消费者的负担。

  • 期房给了KFS融资杠杆,减缓KFS资金压力

  • 期房和现房,实际样子可能很大不同。会产生质量争议。成都人民喜欢拉条幅。

  • 最糟糕的情况,期房甚至存在烂尾,KFS潜逃等风险。

 

在某些人的“直肠”大脑中,他们一根筋,直接就呼吁“取消期房”,全国改为现房销售,以为能赚便宜。

 

 

但是,在“伪经济学家”伪公蜘的脑中,他们不明白的是什么。

期房<<现房,期房比现房价格便宜!!

 

  • 期房要承担一年的利息,但是它比现房便宜。哪怕算上了一年利息,还是便宜

  • 期房存在质量风险,存在KFS潜逃风险。但是它比现房便宜,哪怕算上了这所有风险,它依然比现房便宜

 

“期房”和“现房”同时存在于市场,而消费者依然乐此不疲地去买期房。并不是消费者蠢,而是消费者经过了权衡,依然觉得期房便宜。

 

期房的价格,往往要比现房便宜一大截。

当全国禁止“期房预售”时,房价就涨上去了。

 

 

同样道理,当我们考察“交房即交证”时,让我们想想,如此严苛的“管制”背后会发生什么。

 

  • “交房即交证”,意味着KFS交房时是没有抵押的。这无疑会大幅增加KFS的资金成本,资金筹措压力。

  • “交房即交证”,意味着KFS要在三个月内,敲完三百多个章。这无疑又大幅增加了“社交成本”。给某些部门贪腐创造了借口。

  • “交房即交证”,意味着房屋的空置率大幅上升。大量已建成的住宅,却无法入住。资源白白消耗,造成了生产力的浪费。

 

 

总而言之,在这样的政策下,唯一的获益者,是大型的“国企央企”。

它们没有资金压力,可以以2~3%低得吓死人的成本融资。

同时,他们在“政府关系”也有天然优势。敲章疏通很容易。

 

“管制”的结果,却是市场上“中小开发商”大幅度地消失。

市场集中,寡头垄断。

全行业成本抬高,竞争消失。

消费者面临更昂贵的房价。

 

 

届时,为这种政策鼓掌的专假,兴奋而愚昧的支持者们。又有谁来补偿你们的利益呢。

难道一定要涨到临头,才知道痛哭当年么。


  


四)君子和而不同

 

要理解“奥派”经济学的精髓,关键要理解“量子状态”。

 

请问“期房”好还是“现房”好。

某些人喜欢期房,某些人喜欢现房。

某些人选择买期房,便宜。某些人喜欢买现房,省心。

 

 

奥派的特点,从来不对“喜好”发出评论。奥派是“量子状态”

张三和李四互相看不起。

张三喜欢大户型。

李四喜欢小户型。

 

奥派认为张三李四都有道理,奥派和张三李四都可以交朋友。

小孩子“马教”的教育,看东西是“黑白色”的。分成好人和坏人。

成年人“厚黑学”的教育,看东西是“灰色”的。知道黑中有白。

 

而奥派看东西,是“量子”的。可以“同时是黑,同时是白”。

我们同时认为期房合理,现房也合理。二者并没有矛盾,互斥的喜好,可以同时存在于我们的脑海中,而不导致精神分裂。

这只有非常成熟的大脑,才可以理解。

 

黑与白的大脑,固执己见,偏执强迫别人,往往会造成大的灾难。

只有“量子”的大脑,才能自由而无矩。

 

  

“喜好”应该是交给市场的。

“交房”和“办证”,根本就不应该强制捆绑在同一个时点完成。

你强制把“交房/办证”捆绑在一个时点,那是你的强迫症发作。怪异的洁癖,并只会对社会造成灾难。

 

奥派认为,“交房/办证”不应该捆绑。“期房/现房”也不应该强制歧视。

所有的“管制”,都是天秤座公职官员精神洁癖发作。把复杂的市场,当作了你家的洗手池。

 

 

继一步讲,“期房预售”标准也太高了。完全不需要结构盖顶。

打一个地基,甚至花个图纸,就应该允许“预售”。

虽然这种项目有风险,但是我们应该容忍市场上“风险偏好”的消费者。

 

当年于凌罡“众筹建房”,就应该允许他做。

很多人以为于凌罡是水库的克星,其实水库是最支持于凌罡的。

 

再进一步,哪怕连“建筑资质”评级都不应该存在。

商家应该凭自己的信用,来取信消费者。市场创造一切,除了暴力都可以创生。

 

 

邓新华写《贾跃亭坑死罗永浩》,写到取消个人破产,是多了一个“选择”。

奥派的本质,就是寻觅更多的选择,创造更多的交易,dT>0,这样社会财富才能增加。

 

 

沿海大城市的发达与繁荣,表面是地理优胜论,但骨子里是人的素质。

中部的落后,骨子里还是文明未开化。

 

 

 

(yevon_ou@163.com,2019年12月3日早)

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